Uitleg · Leningen
Wanneer mag je rente eigen woning aftrekken?
Niet elke rente is aftrekbaar. Hieronder de voorwaarden voor de eigenwoningschuld, welke kosten meetellen en hoe zakelijke leningen anders werken.
In het kort
- Rente is alleen aftrekbaar als de lening een eigenwoningschuld is: aangegaan voor aankoop, onderhoud of verbetering van je hoofdverblijf.
- Voor leningen vanaf 1 januari 2013 geldt de aflossingseis: minimaal annuïtair aflossen in maximaal 360 maanden.
- Aflossing is nooit aftrekbaar, financieringskosten meestal wél. De aftrek loopt via het maximale tarief van 37,48% (2026).
Voorwaarden voor aftrek
Hoofdverblijf
De woning moet je eigen woning zijn en als hoofdverblijf dienen. Voor een tweede woning of verhuurpand valt de lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar.
Doel van de lening
Alleen het deel dat is gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van de woning telt mee. Leen je extra voor een auto of een verbouwing van een schuur die niet tot de woning hoort, dan schuift dat deel naar box 3.
Aflossingseis vanaf 2013
Leningen die zijn afgesloten op of na 1 januari 2013 moeten in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair worden afgelost. Los je te weinig af, dan vervalt de aftrek voor die lening. Lineair aflossen voldoet ook: dat gaat sneller dan annuïtair.
Overgangsrecht
Bestaande leningen van vóór 2013 houden hun recht op aftrek zonder aflossingseis, zolang de lening niet wordt verhoogd. Verhoog je later, dan geldt voor het nieuwe deel wél de aflossingseis.
Maximaal 30 jaar
De renteaftrek voor de eigen woning duurt maximaal 30 jaar per leningdeel, gerekend vanaf het moment dat het leningdeel is aangegaan.
Maximaal tarief en eigenwoningforfait
De aftrek wordt verrekend tegen het aftrektarief van de eerste schijf (37,48% in 2026), ook als je in de hoogste schijf valt. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover: een bijtelling op basis van de WOZ-waarde. Is het forfait hoger dan de aftrekbare kosten, dan geldt de regeling voor geen of een kleine eigenwoningschuld (Hillen), die tot en met 2048 wordt afgebouwd.
Wel en niet aftrekbaar
| Wel aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
|---|---|
| Betaalde rente over de eigenwoningschuld | De aflossing zelf |
| Afsluitprovisie en advies- en bemiddelingskosten hypotheek | Kosten van de koopakte en overdrachtsbelasting |
| Taxatiekosten voor het krijgen van de lening | Taxatie voor de verkoopwaarde of een verbouwingsbegroting |
| Notariskosten en kadastrale rechten van de hypotheekakte | Notariskosten van de leveringsakte |
| NHG-borgtochtprovisie | Onderhoudskosten en verbouwing zelf |
| Bouwrente na het tekenen van de koopovereenkomst | Rente over een lening voor een tweede woning (box 3) |
| Boeterente bij vervroegd aflossen of oversluiten | Erfpachtcanon is aftrekbaar, maar telt niet als rente |
Zakelijke leningen en box 3
- Bij een onderneming (IB) valt de lening in de winstsfeer: rente en financieringskosten zijn zakelijke kosten en dus volledig aftrekbaar van de winst, mits de lening voor de onderneming is aangegaan.
- Bij een bv geldt hetzelfde, met extra aandacht voor de renteaftrekbeperkingen (earningsstrippingregel) en voor leningen tussen de bv en de dga: die moeten zakelijk zijn.
- Een consumptieve lening of een lening voor een beleggingspand hoort in box 3: de schuld verlaagt je box 3-vermogen, maar de rente is niet aftrekbaar.
- Financier je een verbouwing van een pand dat deels zakelijk en deels privé wordt gebruikt, splits de lening dan naar rato van het gebruik.
Rente controleren voor de aangifte
De geldverstrekker stuurt jaarlijks een jaaropgave met de betaalde rente en de stand per 31 december. Wil je die controleren, of ontbreekt een oud jaar, reken dan het schema na met de leningtool: vul hoofdsom, rente, looptijd en aflossingsvorm in en kies het boekjaar. Extra aflossingen, extra opnames (bijvoorbeeld een verhoging of een tweede storting uit het bouwdepot) en rentewijzigingen kun je met datum vastleggen.
Let op: een extra opname voor iets anders dan de woning hoort niet bij de eigenwoningschuld. Splits die lening dan in de aangifte, ook al reken je hem in de tool als één geheel door.
Veelgemaakte fouten
- Het hele maandbedrag als rente opvoeren: alleen het rentedeel is aftrekbaar, de aflossing niet.
- Een verhoging van de hypotheek voor consumptieve doelen meenemen in de eigenwoningschuld.
- Boeterente over meerdere jaren uitsmeren: die is in beginsel volledig aftrekbaar in het jaar van betaling.
- Vergeten dat de jaaropgave van de geldverstrekker leidend is; een berekening per maand kan enkele euro's afwijken van een berekening per dag.
Zelf doorrekenen
Bereken de rente per boekjaar, inclusief extra aflossingen en opnames, en download het resultaat als PDF.
Naar de leningtoolAlgemene informatie, bijgewerkt voor 2026. Geen fiscaal advies; toets je situatie bij twijfel met je adviseur of de Belastingdienst.